Уважаемый Сергей Васильевич Сарбаш инициировал
интересную дискуссию на Закон.ру по вопросу о том отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?
«ЭК ВС, похоже, считает, что арендодатель, передавший имущество арендатору, отвечает за действия третьих лиц, воспрепятствовавших владению арендатора. «Из системного толкования приведённых норм права [606, 611, 614 ГК] следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.» Определение от 29.01.2015 N 302-ЭС14−735: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/fff25829-d4af-4710−921a-e40b52a4bc17/A19−1917−2013_20 150 129_Opredelenie.pdf Но верно ли это в свете статьи 305 ГК? На мой взгляд — не верно. Арендодатель отвечает за исполнение своей обязанности по договору аренды. Если владение арендатора нарушается не вследствие его (арендодателя) действий (бездействия), а по причине действий третьих лиц — последние несут ответственность перед арендатором. Арендодатель за действия третьих лиц не отвечает. Моя позиция следующая:
Решение вопроса о том, обязан ли арендатор платить арендную плату в период, когда он по вине третьих лиц не мог пользоваться арендованным имуществом зависит от предварительного правильного решения вопроса о том, на какую сторону договора аренды разумно возлагать риск таких действий? На мой взгляд этот вопрос должен решаться так.
(1) ГК РФ не возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору владение, в отличие, к примеру, от п. 3 ст. 1719 Кодекса Наполеона которая прямо обязывает арендодателя «предоставить арендатору возможность спокойного пользования вещью в период аренды»
(2) владельцем арендованного имущества является арендатор, он лучше арендодателя знает об условиях своего пользования и о препятствиях к тому.
Как следствие, именно арендатор должен нести риск невозможности пользования по вине третьих лиц. Именно так решён данный вопрос в Г К Австрии (ст. 1107) и ГГУ (ст. 537), которые прямо возлагает риск на арендатора. В этом случае арендатор обязан платить арендную плату, но затем может взыскать её как убытки с третьего лица.
Интересно отметить, что в сборнике «Антология уральской цивилистики. 1925 — 1989» была перепечатана опубликованная ещё в 1925 году в журнале «Право и жизнь» небольшая заметка А. М. Винавера под заголовком «Арендная плата», в которой автор исследует такой вопрос: «обязан ли арендатор вносить арендную плату за период времени, в течение которого нанятым имуществом он не пользовался по причинам случайным, от него не зависящим?». Ответ на этот вопрос автор даёт на основе ст. 167 ГК РСФСР 1922 года, которая по содержанию аналогичная п. 4 ст. 614 действующего ГК РФ, и этот ответ следующий: «После всего сказанного приходиться признать, что вопрос, поставленный в начале настоящей заметки, разрешается различно — в зависимости от характера того случайного обстоятельства, вследствие которого арендатор был лишён возможности пользоваться нанятым имуществом. Если он не пользовался нанятым имуществом потому, что оно было опечатано по ошибке и нанимателя смешали с его однофамильцем, — наниматель не освобождается от внесения арендной платы, ибо случайное обстоятельство возникло в его собственном лице» (см. Антология уральской цивилистики. 1925 — 1989: Сборник статей. — М. Статут. 2001. С. 69−70).
Как можно видеть, позиции Сергея Васильевича и Александра Марковича совпадают.