Browsing Category Статьи

Статьи Сергея Радченко

Потребительский экстремизм: что делать продавцу, если покупатель хочет заработать на неустойке?

ЭЖ-Юрист. 2018. № 9.

По моим наблюдениям за последний год граждане-покупатели бытовой техники по советам паразитирующих на таких делах многочисленных «комитетов по защите прав потребителей» обнаружив недостаток в товаре, всё чаще используют следующий недобросовестный приём. Продавцу направляется претензия в которой утверждается, что в товаре есть недостаток, в связи с чем покупатель просит вернуть деньги. При этом сам товар продавцу для проверки качества не предоставляется, банковские реквизиты для возврата денег покупателем не указываются, каких-либо доказательств недостатка (акт ремонта, заключение специалиста и т.п.) не прикладывается, недостаток просто декларируется.

Смысл такой претензии в том, чтобы как можно быстрее включить начисление продавцу неустойки, предусмотренной ч. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, в размере 1 % в день от стоимости товара, за просрочку указанного в ст. 22 того же Закона 10-дневного срока удовлетворения претензии. Продавец в этом случае попадает в патовую ситуацию. С одной стороны, он, в силу императивного предписания ст. 22 Закона, обязан вернуть покупателю деньги, с другой стороны он не знает есть ли в товаре недостаток и не может этот факт проверить.

После получения претензии продавец, как правило, направляет покупателю ответ с предложением обратится в сервисный центр для гарантийного ремонта товара. Получив такой ответ, покупатель обращается в суд с иском к продавцу в котором просит расторгнуть договор купли-продажи и взыскать неустойку за отказ добровольно удовлетворить требование покупателя, период начисления которой начинается на 10-й день после получения продавцом претензии. Поскольку выяснение вопроса о наличии в товаре недостатка требует специальных познаний в технике суд назначает экспертизу товара, по делу проходит 3-4, а то и больше заседаний, дело длиться от 3-х месяцев до полугода и всё это время неустойка продолжает начисляться. В результате к моменту вынесения решения набегает очень серьёзная сумма, которую суд, при подтверждении экспертизой наличия в товаре недостатка, взыскивает с продавца, который, заметим, товар так и не увидел.

Read More

Покупатель не успел зарегистрировать права на приобретённую недвижимость. Что его ждёт, если продавец обанкротится?

ЭЖ-Юрист. 2018. № 1.

Рассмотрим следующую ситуацию. Между продавцом и покупателем заключён договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. Продавец признан банкротом, его конкурсный управляющий отказывается обращаться в Росреестр с совместным заявлением для регистрации перехода права собственности к покупателю ссылаясь на то, что объект недвижимости включён в конкурсную массу, будет продан на торгах, а вырученная сумма будет направлена на погашение требований кредиторов. Что делать покупателю?

Если интерес покупателя состоит в возврате уплаченных денег, то ему необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов.

Если интерес покупателя состоит в получении права собственности на объект, то ему необходимо обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект (ч. 7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец признан судом банкротом, то такой иск будет удовлетворён, если объект к моменту предъявления иска передан во владение покупателя. Если это не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в этом случае может претендовать покупатель – это возврат уплаченных денег.

Read More

Закон «О государственной регистрации недвижимости»: что изменилось?

Экономика и жизнь. 2017. № 2.

1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый закон), который пришёл на смену двум законам: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – старый закон о регистрации) и «О государственном кадастре недвижимости» (далее – старый закон о кадастре). При этом старый закон о регистрации с 1.01.2017 утрачивает силу за исключением одной статьи 31.1, которая прекращает действие 1.01.2020 г. Старый закон о кадастре продолжает действовать в существенно обновлённой редакции — из него исключены все нормы о кадастровом учёте и теперь этот закон, как сказано в его
ч. 1 ст. 1 «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров».

Причины появления нового закона состоят в необходимости устранить недостатки ранее действовавшей регистрационно-учётной системы: неудобство и дороговизна двух реестров, дублирование и противоречивость их сведений. Следствием этого должно явиться устранение разрыва между кадастровым учётом как учётом объекта и регистрационным учётом как учётом прав на объекты, упрощение и ускорение регистрационных и учётных процедур, снижение риски операций на рынке недвижимости. 

Read More

Будет ли у десятилетнего срока исковой давности обратная сила?

Корпоративный юрист 2016 № 4.

1. В чём проблема?

Согласно первоначальной редакции абз. 2 ч. 2 ст. 314 ГК РФ обязательство, срок исполнения которого определён моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Как следствие срок исковой давности по таким условно-бессрочным обязательствам начинался, в соответствии с первоначальной редакцией п. 2 ст. 200 ГК РФ, с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Эти нормы подвергались критике, так как они никак не ограничивали кредитора в сроках предъявления должнику требования об исполнении. Кредитор мог предъявить это требование через сколь угодно продолжительный срок, до бесконечности держа должника в состоянии неопределённости; должник был обязан длительное время поддерживать свою готовность исполнить обязательство, «утратить необходимые данные о самом обязательстве, доказательства наличия или отсутствия предоставления со стороны контрагента, востребующего исполнение»[1], что связано с известными неудобствами и издержками, нарушало баланс интересов сторон, между тем как «… на должника не должны возлагаться негативные последствия не предъявления кредитором требования об исполнении обязательства»[2].

В целях решения этой проблемы без изменения текста ГК в науке было предложено считать, что «для обязательств до востребования срок исковой давности начинает истекать с момента, когда востребование становится возможным, т.е. если договором не предусмотрено иное с момента возникновения самого обязательства», с признанием «парадоксальности» этого решения, так как в нём «право ещё не нарушено, а срок исковой давности для его защиты (ст. 195 ГК РФ) уже начинает истекать»[3].

Read More

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?

Экономика и жизнь. 2016 № 21 (3.06.2016)

В статье речь пойдёт о том, как снизить кадастровую стоимость здания или земельного участка (далее для краткости просто «объекты»).

Почему этот вопрос важен для бизнеса? Кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости объекта. Она устанавливается как налоговая база для расчёта трёх налогов: земельный налог (ч. 1 ст. 390 НК РФ), налог на имущество организаций (ч. 2 ст. 375 НК РФ), налог на имущество физических лиц (ч. 1 ст. 402 НК РФ), а также для расчёта арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями (см. ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Почему кадастровая стоимость высока? Потому, что она определяется методом массовой оценки, без учёта индивидуальных особенностей объектов. Как следствие она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи получаются чрезмерно высокими, порой даже разорительными. По этой причине у бизнеса есть интерес в законных способах её снижения.

Как это правильно сделать я кратко расскажу в статье.

Материал статьи основан на трёх нормативных документах. Первый — это Закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, второй – постановление пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Третий – это Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25, регулирующая производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Сначала я расскажу ряд общих правил, которые надо знать до того, как начинать эту процедуру, затем опишу сам порядок оспаривания.

Read More

Как исправить кадастровую ошибку, состоящую в пересечении земельных участков?

Экономика и жизнь. 2016. № 30.

В статье пойдёт речь о том, как в судебном порядке исправить кадастровую ошибку, состоящую в пересечении (наложении) границ соседних земельных участков.

Актуальность этой темы связана с двумя обстоятельствами.

Первое состоит в том, что до середины 2001 года, т. е. до введения в действие Федерального закона «О землеустройстве», земельные участки предоставлялись землепользователям без обязательного точного определения их координат. Последние десять лет в России идёт процесс постановки участков на единый централизованный «координатный» кадастровый учёт, в результате чего на практике возникает всё больше и больше судебных споров, связанных с пересечением границ соседних земельных участков. Такое пересечение, являющееся разновидностью кадастровой ошибки, создаёт неопределённость в вопросе о том, к какому земельному участку относиться та или иная территория и, поэтому, должно исправляться.

Второе обстоятельство заключается в том, что в случае спора между соседними землевладельцами о том, как именно и за счёт какого участка должна исправляться кадастровая ошибка, применяется норма ч. 4 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О ГКН»), согласно которой кадастровая ошибка может быть исправлена на основании решения суда. При этом действующее законодательство никак не отвечает на вопросы: в чём именно должно состоять исправление кадастровой ошибки, как доказать кадастровую ошибку, кто истец и ответчик по иску об исправлении кадастровой ошибки, как формулировать исковые требования. Судебная практика, складывающаяся по этой категории дел неустойчива и противоречива; часто возникает путаница о вопросе о том, чем иск об исправлении кадастровой ошибки отличается от других способов защиты права. Помимо этого стоит так же сказать и о самом распространённом на сегодняшний день риске отказа в исправлении кадастровой ошибки и способе его преодоления. Именно эти вопросы будут далее исследованы в статье[1].

Read More

Местная администрация решила снести вашу постройку: что делать?

Экономика и жизнь. 2016. № 13 (8.04.2016)

В чём проблема?

1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция ч. 4 ст. 222 ГК РФ, которая дала право городским администрациям самостоятельно, без суда сносить самовольные постройки, если они возведены на земельных участках с особыми условиями использования, или на территориях общего пользования, или в полосе отвода инженерных сетей.

Процедура сноса в законе прописана так. Администрация принимает решение о сносе. Если лицо, осуществившее постройку, известно, то в течение 7 дней администрация направляет ему копию решения и даёт срок на добровольный снос. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не известно, администрация, в течение 7 дней публикует сообщение о сносе в своей официальной газете, на сайте, а также ставит в границах участка, на котором создана постройка, информационный щит с сообщением о планируемом сносе; по истечении двух месяцев после публикации администрация сносит постройку.

Как эта норма работает на практике все видели в многочисленных скандальных сюжетах о событиях в Москве 9 и 10 февраля 2016 г. Их может в любой момент повторить любая городская администрация в России. В этой статье я расскажу о том, как защитится от сноса и что делать, если снос всё-таки произошёл.

Для того, чтобы ответить на эти вопросы необходимо правильно понимать какие угрозы для бизнеса исходят от ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Их четыре.

Read More

Взыскание убытков с директора общества

LegalInsight. 2014. № 10.

Цель статьи — поделиться с коллегами опытом взыскания убытков с бывшего директора общества с ограниченной ответственностью на примере конкретного дела. Практика показывает, что дела этой категории трудны для истцов по причине необходимости правильно определить круг фактов, из которых суд может сделать выводы о неразумном и недобросовестном поведении бывшего директора, а так же необходимости доказывании этих фактов. В связи с этим любое накопление и осмысление опыта ведения таких дел может быть полезным.

Суть спора в следующем. ООО «Корвет» (далее — общество) в 2008 году состояло из трёх участников, владевших долями в уставном капитале в равных долях. Один из участников – Карпов, был избран директором. Другие два участника полностью ему доверяли. Однако в следующем 2009 году между ними и Карповым произошел конфликт, в результате которого два участника большинством голосов прекратили его полномочия как директора. После проверки финансовой деятельности общества выяснилось, что Карповым в период его директорства было создано ООО «Кворум-6», в котором он был единственным участником и директором. Эта компания занималась тем, что заключала с гражданами договоры долевого участия в строительстве жилья в отношении строящегося многоквартирного дома в г. Анапа. В 2008 году Карпов от имени общества подписал с «Кворум-6» инвестиционный договор, по условиям которого общество покупает у «Кворум-6» квартиру за 4 785 000 руб. В течение 2008 года эти деньги несколькими платежами были перечислены обществом на счёт «Кворум-6». Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Карпову о взыскании убытков, причинённых обществу его действиями в размере указанной суммы. Суд первой инстанции в иске отказал. Мы подали апелляционную жалобу. Апелляция более тщательно, чем первая инстанция, исследовала дело (состоялось 9 заседаний), приняла от обоих сторон много дополнительных доказательств. Именно здесь происходили основные события дела.

Read More

Что делать с «адвокатской монополией»?

Новая адвокатская газета. 2013. № 3.

Поводом для написания этой заметки послужила статья Дмитрия Костальгина «Юрист или адвокат», опубликованная в № 42 «Московских новостей» за 2012 год. Автор статьи приводит доводы против введения так называемой «адвокатской монополии». Позиция автора, на мой взгляд, является ошибочной, основанной на распространённых заблуждениях, а так же на непонимании самой сути обсуждаемой проблемы. Поскольку затронутый в статье вопрос имеет серьёзное общественное значение, то мне, как практикующему адвокату, представляется уместным сказать об этом несколько слов.

Начну с того что у юридических услуг, в отличие от других услуг (парикмахерская, химчистка, такси) есть одна специфическая особенность: результат их оказания имеет публичное значение; государство и общество заинтересованы в том, что бы эти услуги всегда оказывались качественно. Почему?

Всё дело в том, что в отличие от результата других услуг, результат оказания юридических услуг, в большинстве случаев, необратим. Подписанный по ошибочному совету юриста договор надо исполнять, ошибочно заявленный отказ от наследства не взять назад, без уважительных причин пропущенный в результате ошибочной консультации юриста срок на обращение в суд невозможно восстановить, ошибочно поданная клиентом жалоба может дать повод использовать её против клиента, проигранное в результате ошибочно построенной юристом позиции или неправильно собранных доказательств дело в суде невозможно «переиграть» и т.п. Последствия таких ошибок клиенту иногда приходиться нести всю жизнь.

Read More