Последствия деприватизации жилья
Российская юстиция. 2002. № 12.
В конце мая текущего года вступил в силу Федеральный закон от 20 мая 2002 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон от 20 мая 2002 г.). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по-разному решались на практике.
Закон Р Ф от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации жилья) дополнен ст. 9.1, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.
Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Для краткости такую ситуацию можно назвать деприватизацией.
Возникает вопрос: может ли гражданин, воспользовавшийся этим правом, вновь приватизировать жилье? Если учесть, что в ходе деприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса РФ предусматривает сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным.
При приватизации жилья распространена ситуация, когда один или некоторые из совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем на основании положения, записанного в п. 1 ст. 292 ГК: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».
Необходимо ли согласие этих лиц на деприватизацию? Думается, что нет. Ведь деприватизация — акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.
По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса РФ, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.
Помимо права собственности, на приватизированную квартиру могут быть другие два вида прав: вещные права членов семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК); обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма (гл. 35 ГК).
Какова может быть судьба иных прав на данное жилое помещение при его деприватизации? В первом случае согласно п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, в случае деприватизации у проживающих в квартире граждан будут разные по объему права на данное жилое помещение. У бывшего собственника эти права будут обязательственными, основанными на договоре социального найма, а у совместно проживающих членов его семьи эти права останутся вещными. Во втором случае в силу ст. 675 ГК договор коммерческого найма сохраняет свое действие, а публичный собственник становится наймодателем. Такая ситуация не будет противоречить п. 1 ст. 672 ГК, согласно которому в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, так как жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено не публичным, а иным — частным собственником.
Последствие деприватизации — заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9.1 Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Статья 3 Закона о приватизации жилья дополнена указанием на то, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в данной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему в ней жилого помещения, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.
Однако по-прежнему нет ответа на вопрос: как определить долю в праве на места общего пользования каждого участника права общей собственности на приватизированную комнату, если комната в коммунальной квартире приватизирована в общую собственность двух и более лиц? Думается, в данном случае доля в праве общей собственности на места общего пользования, приходящаяся на данную квартиру, должна определяться в размере, пропорциональном размеру долей каждого участника в праве общей долевой собственности на комнату.
Закон от 20 мая 2002 г. дополнил ст. 3 Закона о приватизации жилья частью 5, в соответствии с которой собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
На практике возникает другой вопрос: каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, где приватизированы не все комнаты. Если учесть, что в соответствии с п. 1 ст. 8 Закона «О товариществах собственников жилья» общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, а под домовладельцем понимается только собственник жилого помещения, можно сделать вывод, что общая долевая собственность на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире будут приватизированы все квартиры. До этого момента наниматели и собственники комнат в коммунальной квартире сохраняют равные права по владению и пользованию этим имуществом. Верховный Суд Р Ф по одному из дел указал на то, что у собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире не возникает в связи с приватизацией никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире <*>.
--------------------------------
<*> Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 158 — 159.
Учитывая распространённость такой ситуации, целесообразно закрепить это правило в Законе о приватизации жилья.
Сохраняет свою силу ч. 4 ст. 3 названного Закона, в соответствии с которым собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.
Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г. N 13-П признаны не соответствующими Конституции Р Ф положения п. 13 ст. 39 Закона Р Ф «Об образовании», ст. 1 Федерального закона «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию», п. 7 ст. 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в части, содержащей запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями.
Федеральный закон от 1 мая 1999 г. «О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, находящихся в сельской местности, жилищным фондом стационарных учреждений социальной защиты населения.
Данная норма аналогична по содержанию той, что была признана не соответствующей Конституции Р Ф Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г.
Законом от 20 мая 2002 г. ст. 4 Закона о приватизации жилья уже приведена в соответствие с Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым признан не соответствующим Конституции Р Ф запрет приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Осталось привести Закон о приватизации жилья в соответствие с Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г. и исключить из него норму, запрещающую приватизацию жилых помещений стационарных учреждений социальной защиты населения.
Закон Р Ф от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации жилья) дополнен ст. 9.1, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.
Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Для краткости такую ситуацию можно назвать деприватизацией.
Возникает вопрос: может ли гражданин, воспользовавшийся этим правом, вновь приватизировать жилье? Если учесть, что в ходе деприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса РФ предусматривает сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным.
При приватизации жилья распространена ситуация, когда один или некоторые из совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем на основании положения, записанного в п. 1 ст. 292 ГК: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством».
Необходимо ли согласие этих лиц на деприватизацию? Думается, что нет. Ведь деприватизация — акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.
По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса РФ, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.
Помимо права собственности, на приватизированную квартиру могут быть другие два вида прав: вещные права членов семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК); обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма (гл. 35 ГК).
Какова может быть судьба иных прав на данное жилое помещение при его деприватизации? В первом случае согласно п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, в случае деприватизации у проживающих в квартире граждан будут разные по объему права на данное жилое помещение. У бывшего собственника эти права будут обязательственными, основанными на договоре социального найма, а у совместно проживающих членов его семьи эти права останутся вещными. Во втором случае в силу ст. 675 ГК договор коммерческого найма сохраняет свое действие, а публичный собственник становится наймодателем. Такая ситуация не будет противоречить п. 1 ст. 672 ГК, согласно которому в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, так как жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено не публичным, а иным — частным собственником.
Последствие деприватизации — заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9.1 Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Статья 3 Закона о приватизации жилья дополнена указанием на то, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в данной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему в ней жилого помещения, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.
Однако по-прежнему нет ответа на вопрос: как определить долю в праве на места общего пользования каждого участника права общей собственности на приватизированную комнату, если комната в коммунальной квартире приватизирована в общую собственность двух и более лиц? Думается, в данном случае доля в праве общей собственности на места общего пользования, приходящаяся на данную квартиру, должна определяться в размере, пропорциональном размеру долей каждого участника в праве общей долевой собственности на комнату.
Закон от 20 мая 2002 г. дополнил ст. 3 Закона о приватизации жилья частью 5, в соответствии с которой собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
На практике возникает другой вопрос: каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, где приватизированы не все комнаты. Если учесть, что в соответствии с п. 1 ст. 8 Закона «О товариществах собственников жилья» общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, а под домовладельцем понимается только собственник жилого помещения, можно сделать вывод, что общая долевая собственность на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире будут приватизированы все квартиры. До этого момента наниматели и собственники комнат в коммунальной квартире сохраняют равные права по владению и пользованию этим имуществом. Верховный Суд Р Ф по одному из дел указал на то, что у собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире не возникает в связи с приватизацией никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире <*>.
--------------------------------
<*> Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 158 — 159.
Учитывая распространённость такой ситуации, целесообразно закрепить это правило в Законе о приватизации жилья.
Сохраняет свою силу ч. 4 ст. 3 названного Закона, в соответствии с которым собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.
Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г. N 13-П признаны не соответствующими Конституции Р Ф положения п. 13 ст. 39 Закона Р Ф «Об образовании», ст. 1 Федерального закона «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию», п. 7 ст. 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в части, содержащей запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями.
Федеральный закон от 1 мая 1999 г. «О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, находящихся в сельской местности, жилищным фондом стационарных учреждений социальной защиты населения.
Данная норма аналогична по содержанию той, что была признана не соответствующей Конституции Р Ф Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г.
Законом от 20 мая 2002 г. ст. 4 Закона о приватизации жилья уже приведена в соответствие с Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым признан не соответствующим Конституции Р Ф запрет приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Осталось привести Закон о приватизации жилья в соответствие с Постановлением Конституционного Суда Р Ф от 24 октября 2000 г. и исключить из него норму, запрещающую приватизацию жилых помещений стационарных учреждений социальной защиты населения.