Местная администрация решила снести вашу постройку: что делать?

Экономика и жизнь. 2016. № 13 (8.04.2016)

В чём проблема?

1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция ч. 4 ст. 222 ГК РФ, которая дала право городским администрациям самостоятельно, без суда сносить самовольные постройки, если они возведены на земельных участках с особыми условиями использования, или на территориях общего пользования, или в полосе отвода инженерных сетей.

Процедура сноса в законе прописана так. Администрация принимает решение о сносе. Если лицо, осуществившее постройку, известно, то в течение 7 дней администрация направляет ему копию решения и даёт срок на добровольный снос. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не известно, администрация, в течение 7 дней публикует сообщение о сносе в своей официальной газете, на сайте, а также ставит в границах участка, на котором создана постройка, информационный щит с сообщением о планируемом сносе; по истечении двух месяцев после публикации администрация сносит постройку.

Как эта норма работает на практике все видели в многочисленных скандальных сюжетах о событиях в Москве 9 и 10 февраля 2016 г. Их может в любой момент повторить любая городская администрация в России. В этой статье я расскажу о том, как защитится от сноса и что делать, если снос всё-таки произошёл.

Для того, чтобы ответить на эти вопросы необходимо правильно понимать какие угрозы для бизнеса исходят от ч. 4 ст. 222 ГК РФ. Их четыре.

  1. В этой норме нет минимального срока для добровольного сноса, поэтому администрация может дать владельцу постройки любой сколь угодный короткий срок, вплоть до одного часа, по истечении которого снести постройку. Для сравнения: в случае сноса на основании решения суда пристав обязан дать на добровольный снос пять дней.
  2. В этой норме нет указания на то, что должно являться основанием для принятия администрацией решения о сносе, а именно как администрация должна проверять самовольность строительства и как должны быть оформлены результаты проверки, поэтому администрация может признавать постройку самовольной исключительно по своему усмотрению, не обращая внимания на документы о собственности и решения судов. Для сравнения: снос в судебном порядке осуществляется только на основании вступившего в силу решения суда, которое суд принимает заслушав владельца постройки и оценив представленные им доказательства законности её возведения.
  3. В этой норме нет срока для принятия администрацией решения о сносе, поэтому администрация может никуда не торопиться и сколь угодно долго держать собственника постройки в состоянии неопределённости: снесёт администрация постройку или нет? Для сравнения: в случае сноса в судебном порядке существует трёхлетний срок давности, кроме редкого случая, когда постройка угрожает жизни людей.
  4. В этой норме нет обязанности администрации производить снос с участием понятых, составлять опись имущества, находящегося в сносимой постройке, принимать меры по обеспечению его сохранности. Для сравнения: в случае если постройка сноситься на основании решения суда, то все эти действия обязан сделать судебный пристав.

Как предотвратить снос?

Необходимо следить за сообщениями о планируемых сносах, которые публикуются в официальном издании и интернет-сайте местной администрации, за установкой на вашем земельном участке щитов с информацией о сносе. В случае публикации постановления главы города о предстоящем сносе в котором есть ваша постройка возможны два варианта действий, выбор между которыми зависит от текущего состояния оформления прав на постройку.

  1. Постройка возведена самовольно, право собственности на неё не зарегистрировано, либо администрация ранее обращалась в суд с иском о сносе постройки, но суд ей отказал по формальным основаниям, не связанным с наличием у вас права собственности на неё, например, из-за пропуска срока давности. В этом случае необходимо обращаться в суд с иском к местной администрации о признании права собственности на самовольную постройку. В случае, если суд иск удовлетворит, то у вас будет право собственности, возникшее на основании решения суда. Сносить такую постройку администрация будет не вправе. Если суд в иске откажет, то постройку снесут. В этом случае необходимо решать с компенсацией расходов на строительство.
  2. Постройка не является самовольной так как возведена на законном основании с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства. В этом случае необходимо сделать следующее:

2.1. Обратиться в местную администрацию с просьбой исключить из постановления о сносе ваш объект. Например в Москве Госинспекция по недвижимости на основании заявления владельца исключила из списка подлежащих сносу построек павильон по адресу улица Красного Маяка, дом 1А.

2.2. Обратится в суд с заявлением об оспаривании постановления местной администрации о сносе. Если постановление касается только одного вашего объекта, вы индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, то заявление должно быть подано в арбитражный суд в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о постановлении. Если постановление касается многих владельцев построек и по своему характеру является нормативным актом, то заявление о его оспаривании необходимо подавать в краевой или областной суд общей юрисдикции. В заявлении стоит просить суд принять обеспечительные меры или меры предварительной защиты в виде запрета администрации совершать снос до вступления в силу решения по вашей жалобе. Доказывать самовольность постройки должна администрация. Если она этого не сделает, то суд обязан признать постановление незаконным.

Практика такого оспаривания уже есть, но она не в пользу застройщиков. Четверо из них обжаловали Постановление Правительства Москвы от 8.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», на основании которых проводился снос торговых павильонов 9.02.2016 г. в части своих объектов ссылаясь на то, что на каждый из них был принят местным властями в эксплуатацию, на каждый из них в ЕГРП зарегистрировано собственности, под строительство каждого объекта выделялся земельный участок. В отношении одного из объектов префектура округа обращалась в суд с иском о его сносе, но суд в иске отказал по причине пропуска срока исковой давности. Тем не менее, несмотря на это решением Мосгорсуда от 24.12.2015 г. по делу № 3а-907/2015 застройщикам в удовлетворении их заявлений было отказано. Суд признал все четыре объекта самовольными постройками, так как для их возведения предоставлялись земельные участки для некапитальных сооружений, между тем, как все здания оказались капитальными.

Как правило на планируемые администрацией к сносу объекты у их застройщиков есть зарегистрированное право собственности. В ходе оспаривания постановления местной администрации о сносе необходимо быть готовым к тому, что администрация, отстаивая законность своего постановления, будет отрицать какое либо значение за этим фактом, ссылаясь на п. 23 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому регистрация права на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе, как самовольной постройки. Возражая против этого довода стоит обратить внимание суда на то, что в этом разъяснении «предъявление требования» означает предъявление иска в суд, так как на момент принятия этого постановления снос самовольной постройки мог быть осуществлён только в судебном порядке. В тот момент, когда принималось это постановление административного порядка не существовало. Данное разъяснение основано на действовавшей в то время ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку данная норм не изменилась, то разъяснение Пленумов сохраняет силу и в настоящее время в период действия новой редакции ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

Поскольку ч. 4 ст. 222 ГК РФ противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда, то в ходе судебного разбирательства можно просить суд обратиться в Конституционный суд РФ с запросом о конституционности этой нормы. В случае, если суд это не сделает, применит ч. 4 ст. 222 ГК РФ и откажет в признании незаконным постановления местной администрации, то заявитель может сам обратится в КС РФ с заявлением о проверке конституционности ч. 4 ст. 222 ГК РФ.

Что делать в случае сноса?

Прежде всего необходимо сказать, что п. 11-13 Постановление Правительства Москвы от 8.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» предусматривают выплату компенсации за снесённые объекты. Между тем, порядок её расчёта не определён и сведений о том, что кто-то её получил у нас нет. 

Застройщик снесённых объектов может предъявлять в суд иск к администрации о возмещении вреда, причинённого сносом на основании ст. 1069 ГК РФ. Размер возмещения будет включать в себя рыночную стоимости постройки, расходы на её восстановление, а также стоимость уничтоженных остатков товара. Для этой цели стоит заранее, до сноса, получить отчёт о рыночной стоимости здания и права на земельный участок под ним, организовать в ночное время охрану здания и видеонаблюдение за происходящим вокруг него, если в постройке расположен магазин, то обеспечить точный учёт товарных остатков на конец каждого дня.

В случае, если снесённый объект не являлся самовольной постройкой, то при доказанности этого факта, взыскание компенсации не вызовет затруднений.

Иная ситуация, если снесённый объект является самовольной постройкой. С одной стороны, её возведение является нарушением, допущенным застройщиком, а снос произведён администрацией на законном основании. С другой стороны, часто бывает ситуация, когда самовольное строительство было невозможным без «содействия» местной администрации, которая в нарушение закона предоставила под строительство земельный участок, выдала необходимые для строительства разрешения и согласования. Застройщик был вправе доверять администрации, как органу власти и полагать её действия законными. Можно ли взыскать возмещение вреда в этом случае?

Одно время ВАС РФ отвечал на этот вопрос положительно, так как застройщик мог «полагать, что при предоставлении ему земельного участка для строительства спорного объекта администрация учла требования действующего законодательства. Поэтому в случае сноса объекта по решению суда как самовольного» застройщик «вправе требований от местной администрации возмещения ущерба, включающего расходы по строительству и сносу спорного объекта»[1].

Однако в 2012 году практика ВАС РФ изменилась. Взыскать убытки застройщик мог, если несмотря на незаконность действий местной администрации, не знал и не мог знать об этом. Вместе с тем, если он в этой ситуации совершал на основании незаконных актов администрации какие-либо действия, следствием которых явилось неосновательное обогащение соответствующего публичного образования либо заключало и исполняло на основании незаконного акта гражданско-правовые сделки, являющиеся в силу этого недействительными, такое лицо не лишено права требовать возмещения неосновательного обогащения или проведения двусторонней реституции, например денежные средства, уплаченные застройщиком в качестве платы по договорам предварительно согласованного места размещения объекта[2]. Руководствуясь этой позицией суды стали отказывать застройщикам во взыскании убытков с местных администраций по причине отсутствия вины администраций и причинно-следственной связи между их действиями и убытками застройщика[3]. В судебных актах по некоторым делам суды разъясняли, что к расходам, которые нельзя взыскать относиться арендная плата, расходы на выполнение проекта строительства, оплата услуг за разного рода согласования[4].

Вместе с тем к настоящему моменту есть практика в пользу застройщиков, чьи самовольно построенные объекты были снесены по решениям судов. По одному из дела суд, с учётом позиции ВАС РФ 2012 года, взыскал с администрации убытки в полном объёме[5]. По другим делам суды взыскивали платежи, полученные администрацией по договору купли-продажи земельного участка[6], затраты на подведение внешних сетей электроснабжения, на изготовление и согласование проектно-сметной документации, на строительство объекта и введение его в эксплуатацию[7]. Стоит так же отметить, что в ряде случаев суды взыскивали убытки без учёта позиции ВАС РФ, сформулированной в 2012 году[8], а в одном случае убытки взысканы судом в 2013 году на основании позиции ВАС РФ, существовавшей до 2012 года[9].

После сноса торговых павильонов в Москве 9.02.2106 г. нам известен пока только один случай предъявления иска к правительству Москвы о возмещении убытков. Истцом выступает собственник ТЦ «Альбатрос» Алексей Воронин, размер требований которого составляет 3 млрд рублей. Сведений о результате рассмотрения спора на текущий момент нет.

Делать выводы о том, как будет работать ч. 4 ст. 222 ГК РФ пока рано. Мы не знаем как этой нормой будут пользоваться в других регионах и какие решения суды будут выносить по искам застройщиков к местным администрациям о возмещении убытков. После того, как эта практика появиться к обсуждению темы настоящей статьи стоит вернуться снова.

[1] Постановления Президиума ВАС РФ от 9.07.2009 № 1034/09, от 11.10.2011 № 6474/11, от 09.07.2009 № 1034/09.

[2] Постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 13443/11, от 17.07.2012 № 2683/12. См. так же платы по договорам предварительного согласования постановление ФАС СКО от 28.08.2013 № А63-9546/2011

[3] Постановления ФАС УО 9.11.2012 № Ф09-10691/12, от 25.05.2015 № Ф09-2328/15, постановление АС ЗСО от 26.02.2015 № Ф04-16144/2015.

[4] Постановление АС СКО от 5.03.2015 № А32-46815/2011.

[5] Постановление ФАС СКО от 22.04.2013 г. и от 11.04.2014 № А53-9817/2011.

[6] Постановление ФАС СКО 7.11.2012 № А53-1973/2011.

[7] Постановление ФАС СКО от 11.03.2014 № Ф08-268/2004

[8] Постановление ФАС ЦО 14.03.2013 № А08-4117/2008, постановление АС ПО 17.11.2014 № А57-6465/2013, постановление ФАС МО 24.12.2013 № А40-50591/13-77-491.

[9] Постановление ФАС ПО 30.05.2013 № А65-10393/2012.

***

Журнальный вариант статьист. 222 ГК ЭЖ. 2016 № 13

Leave A Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *