Рассмотрим следующую ситуацию. Между продавцом и покупателем заключён договор купли-продажи объекта недвижимого имущества. Продавец признан банкротом, его конкурсный управляющий отказывается обращаться в Росреестр с совместным заявлением для регистрации перехода права собственности к покупателю ссылаясь на то, что объект недвижимости включён в конкурсную массу, будет продан на торгах, а вырученная сумма будет направлена на погашение требований кредиторов. Что делать покупателю?
Если интерес покупателя состоит в возврате уплаченных денег, то ему необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов.
Если интерес покупателя состоит в получении права собственности на объект, то ему необходимо обратиться в суд по месту нахождения объекта с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объект (ч. 7 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец признан судом банкротом, то такой иск будет удовлетворён, если объект к моменту предъявления иска передан во владение покупателя. Если это не произошло, то объект включается конкурсным управляющим в конкурсную массу. Единственное, на что в этом случае может претендовать покупатель — это возврат уплаченных денег.
Трудность для покупателя в следующем. Недавно вышли в свет два определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (от 17.10.2017 № 305-ЭС17−12 927 и от 17.11.2017 № 305-ЭС17−12 136) в которых отрицается возможность удовлетворения иска о понуждении банкрота к регистрации перехода права, если объект включён в конкурсную массу. Здесь есть потенциальный риск для покупателей, так как Верховный суд не разъясняет что значит «включён в конкурсную массу»: если продавец передал владение объектом покупателю, то считается ли объект находящимся в конкурсной массе? В обоих определениях Верховный суд приводит доводы, которые могут дать основание полагать, что вопрос о том, кто владелец объекта юридического значения не имеет и в иске к банкроту о регистрации перехода права суды должны отказывать в любом случае. Верховный суд РФ ссылается в обоих определениях на п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве, согласно которому всё имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника, а так же ссылается на п. 2 статьи 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остаётся продавец.
Между тем, отказывать в таком иске в случае наличия у покупателя владения объектом нельзя. Если вещь не находиться во владении продавца, то может ли конкурсный управляющий своим решением включить объект в конкурсную массу (в деле № 305-ЭС17−12 927 это было сделано путём составления конкурсным управляющим инвентаризационной описи, хотя владение было передано покупателю)? На наш взгляд, нет не может. Косвенно это можно заключить из п. 61 постановления Пленумов В С РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно котором если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По этому пути идёт и практика судов общей юрисдикции, которые удовлетворяют предъявленные банкротам иски о регистрации перехода права собственности если объект передан покупателю (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 26.01.2017 № 33−0095,
апелляционное определение Волгоградского областного суда от 16.03.2016 № 33−3102/2016). Если вещь передана покупателю, то конкурсный управляющий не может включить её в конкурсную массу, так как покупатель вещи — её законный владелец (абз. 3 п. 60 постановления Пленума В С РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Для возврата владения объектом конкурсному управляющему необходимо аннулировать основания владения вещью покупателем, т. е. добиться либо расторжения договора купли-продажи (например, по причине нарушения продавцом обязанности по оплате) либо признания его недействительным, например, по основаниям, указанным в главе III.1 ФЗ «О несостоятельности» и только если после этого вещь вернётся во владение должника её можно включить в конкурсную массу. Включить находящуюся у покупателя вещь в конкурсную массу путём всего лишь включения вещи в инвентаризационную опись, как это сделал конкурсный управляющий в деле № 305-ЭС17−12 927 невозможно — владение всё равно остаётся у покупателя, но поскольку он не может зарегистрировать переход права собственности, то вещь навсегда выбывает из оборота. Приобрести её по давности невозможно, так как покупатель — законный владелец. Едва ли Верховный суд РФ, отказывая в требовании о регистрации, имел ввиду именно такой результат.
Тем не менее, если суд отказал в иске о регистрации сделки, что делать? На наш взгляд, есть только один выход: ждать завершения банкротства, ликвидации продавца и исключения его из ЕГРЮЛ, затем обращаться в Росреестр. Этот вариант действий указан в п. 62 Постановления Пленумов В С РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
От иска к банкроту о регистрации переход права собственности на объект недвижимого имущества необходимо отличать иск к банкроту о регистрации сделки, который предъявляется в случае уклонения банкрота от подачи в Росреестр заявления о регистрации договора, например, договора ипотеки, долевого участия в строительстве, соглашения об уступке прав из зарегистрированного договора аренды и т. п. Принципиальная разница между иском о регистрации перехода права и иском о регистрации в следующем.
Согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Из разъяснений, содержащихся в п. 34 постановления пленума ВАС РФ № 35 от 22.06.2012 г. «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре. Таким образом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет кредиторам с неденежными требованиями в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником любого гражданско-правового обязательства трансформировать его в денежное. Учитывая, что иск о государственной регистрации соглашения не является иском об исполнении денежного обязательства и не может рассматриваться как имущественное требование, поскольку не предполагает осуществление каких-либо действий с имуществом, сама по себе государственная регистрация не порождает прав на недвижимое имущество, а только публично подтверждает их, заявленное требование является неимущественным требованием об официальном признании правовых последствий уже совершенных сторонами юридически значимых действий с имуществом.