ВС вновь защитил права арендатора недвижимости при уклонении арендодателя от расторжения договора
Верховный Суд опубликовал Определение № 307-ЭС23-9843 по делу № А56-10933/2022, в котором в очередной раз защитил права арендатора недвижимости при уклонении арендодателя от расторжения договора аренды.
В декабре 2013 г. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» предоставил в аренду АО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» нежилое помещение на 11 месяцев. Поскольку арендатор продолжил пользоваться помещением и дальше в отсутствие возражений комитета, действие договора аренды продлилось на неопределенный срок.
Впоследствии комитет обратился в суд с иском к арендатору со ссылкой на невнесение последним арендной платы. Истец утверждал, что в октябре 2019 г. уведомил ответчика о своем отказе от договора аренды, при этом сведения о передаче помещения по акту приема-передачи отсутствуют, поэтому у арендатора имеются задолженность по арендной плате в сумме 3,5 млн руб. за период с июля 2017 г. по март 2019 г. и пени за просрочку внесения платы в 8,8 млн руб. Комитет добавил, что им в адрес ответчика была направлена претензия от 11 марта 2019 г. с предложением погасить задолженность, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить помещение. В свою очередь ответчик указывал, что в июне 2017 г. известил арендодателя о расторжении договора и уже в следующем месяце освободил помещение. Однако акт приема-передачи (возврата) помещения оформлен не был ввиду уклонения арендодателя от его составления.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что истец не вправе требовать с ответчика внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора, поскольку сам уклонялся от его приемки. Таким образом, суд не усмотрел оснований для взыскания арендной платы и пеней, применив также с учетом даты подачи иска в суд исковую давность по отношению к периоду до 3 января 2019 г.
Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и взыскала с общества 264 тыс. руб. задолженности и 409 тыс. руб. неустойки. Тем самым апелляционный суд принял во внимание направленную истцом претензию от 11 марта 2019 г. о погашении задолженности, добровольном расторжении договора и освобождении занимаемого объекта недвижимости, а также отсутствие акта возврата арендованного имущества, в связи с чем указал на наличие у ответчика задолженности по аренде. Окружной суд поддержал выводы апелляционной инстанции. Не согласившись с данным решением, ОАО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд.
Изучив жалобу, ВС напомнил, что если договор аренды заключен на неопределенный срок (в том числе при продолжении пользования имуществом по окончании первоначально установленного срока), обязанность по его оплате сохраняется, поскольку имущество остается в пользовании арендатора и не возвращено арендодателю. При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения иными доказательствами.
В этом деле, заметил ВС, апелляция и окружной суд не учли обстоятельства расторжения спорного договора аренды по уведомлению общества от 15 июня 2017 г., притом что факт направления такого уведомления был установлен судом первой инстанции. Также апелляция и кассация проигнорировали тот факт, что в ответ на обращение ответчика комитет так и не предпринял действий, направленных на оформление возврата помещений из аренды, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателя, который согласился с расторжением договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, считал договор прекращенным.
В подтверждение факта освобождения помещения ответчик представил акт осмотра нежилого помещения, составленный сотрудником управляющей организации МКД по указанному адресу. Согласно этому акту по состоянию на июль 2017 г. помещение было освобождено ответчиком от оргтехники, мебели, персонала, является пустующим, входная дверь опломбирована. «Вопреки выводам суда апелляционной инстанции то обстоятельство, что акт осмотра нежилого помещения от 1 июля 2017 г. не содержит подписи уполномоченного лица арендодателя, не могло быть расценено как обстоятельство, лишающее данный документ доказательного значения, тем более в ситуации, когда арендодатель уклонялся от участия в оформлении возврата имущества», – заметил ВС.
Он также назвал безосновательными ссылки апелляции и окружного суда на судебные акты по делу № А56-66662/2021, которыми установлено отсутствие оснований для возложения на арендатора обязанности по оплате услуг ЖКХ в отношении спорного помещения за период с апреля 2019 по апрель 2021 г., принятого по спору, участниками которого являлись стороны. В рамках рассмотрения того дела, заметил ВС, судами исследовался вопрос о периоде нахождения имущества в аренде у общества, поскольку данное обстоятельство являлось юридически значимым для установления лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги. Оценив уведомление общества от 15 июня 2017 г. и акт осмотра нежилого помещения от 1 июля 2017 г., составленный управляющей компанией, суды тогда пришли к выводу о возврате арендованного имущества обществом с 1 июля 2017 г. В связи с этим управляющей организации было отказано во взыскании с общества задолженности за коммунальные услуги, оказанные после этой даты, и соответствующая сумма взыскана с администрации Центрального района Санкт-Петербурга как лица, представляющего публичного собственника имущества в гражданском обороте.
Таким образом, счел ВС, формулируя при рассмотрении текущего дела противоположный вывод о сохранении имущества в аренде у общества после 1 июля 2017 г., суд апелляционной инстанции создал недопустимый конфликт судебных актов, чем поставил комитет в привилегированное положение. В результате Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко назвал обоснованными выводы Верховного Суда. «Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили сразу две грубые процессуальные ошибки: во-первых, не дали оценки представленным ответчиком доказательствам прекращения пользования арендованным помещением; во-вторых, проигнорировали выводы судов по ранее рассмотренному делу, в котором установлен факт прекращения пользования ответчиком тем же помещением. Поскольку суд первой инстанции эти ошибки не совершил и вынес правильное решение, ВС обоснованно оставил в силе этот судебный акт», – заметил он.