Верховный Суд опубликовал Определение от 12 ноября по делу № 41-КГ24-41-К4, в котором указал на три грубые ошибки судов, допущенные при рассмотрении деле об оспаривании передачи доли в праве общей долевой собственности участка по соглашению об отступном.
Елене Геращенко и Ольге Декиной принадлежат по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В мае 2021 г. Ольга Декина заключила с ООО «Лерон» соглашение об отступном, по условиям которого взамен исполнения обязательства по договору займа от 24 марта 2021 г. она в качестве отступного передала обществу свою долю в праве общей долевой собственности на указанный участок земли. В декабре того же года соглашение об отступном было расторгнуто.
Далее Елена Геращенко обратилась в суд с иском к Ольге Декиной и ООО «Лерон» о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование требований она ссылалась на то, что Ольга Декина нарушила ее право на преимущественную покупку доли путем отчуждения своей доли обществу.
Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что заключенное между ответчиками соглашение об отступном не нарушает права истца как собственника недвижимости, не требует ее предварительного уведомления и не наделяет ее преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет Елене Геращенко возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Впоследствии апелляция поддержала такие выводы.
В свою очередь кассация вернула дело на новое апелляционное рассмотрение в апелляцию, которая вновь оставила в силе решение первой инстанции. Далее кассация вновь вернула дело в апелляционный суд, который впоследствии отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск частично. Апелляция пришла к выводу, что при заключении соглашения об отступном Ольга Декина не известила Елену Геращенко как участника долевой собственности о намерении распорядиться своей долей на недвижимость в пользу ООО «Лерон», тем самым не был соблюден установленный порядок отчуждения спорного имущества, были нарушены права истца. Таким образом, на Елену Геращенко были переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли земельного участка, в пользу Ольги Декиной были взысканы денежные средства, внесенные истцом на депозит судебного департамента, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Кассационный суд согласился с этими выводами.
Изучив кассационную жалобу общества «Лерон», Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, в частности, напомнила со ссылкой на п. 1 ст. 250 ГК РФ, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 Кодекса. Согласно ст. 409 ГК по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денег или передачей иного имущества.
Ссылаясь на п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств», Коллегия также напомнила: если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права. В свою очередь, в п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ вносит на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ деньги в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие средства, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
ВС добавил, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в ДКП и в записи о праве в ЕГРН, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Таким образом, перевод прав и обязанностей приобретателя имущества возможен только при наличии соответствующего заключенного договора об отчуждении имущества.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, апелляция установила, что соглашение об отступном 28 мая 2021 г. расторгнуто заключившими его сторонами 21 декабря 2021 г., на момент вынесения апелляционного определения право собственности на долю земельного участка было зарегистрировано за Ольгой Декиной, которая изначально и была ее собственником. Между тем участник долевой собственности, преимущественное право приобретения доли в общей собственности которого нарушено, может заменить только покупателя, а не продавца.
Вопреки разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4, суд взыскал внесенную истцом на депозит суда сумму, подлежащую выплате приобретателю имущества, в пользу лица, которое произвело отчуждение такого имущества. Из резолютивной части апелляционного определения также следует, что на Елену Геращенко переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности, однако в сложившихся отношениях «Лерон» был кредитором, который намеревался получить свое удовлетворения за счет соглашения об отступном, а не покупателем. Между ответчиками не заключался и не исполнялся ДКП.
Кроме того, ВС отметил, что при рассмотрении этого дела апелляционной инстанцией исследовались материалы другого гражданского дела. Вступившим в законную силу решением Азовского горсуда от 17 января 2023 г., постановленным по этому делу, отказано в удовлетворении исковых требований Елены Геращенко к Ольге Декиной и «Лерон» о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по заключенному между ответчиками соглашению об отступном от 28 мая 2021 г.
«Исследовав в судебном заседании материалы данного гражданского дела, суд апелляционной инстанции каких-либо суждений по ним не высказал, не проверил, являются ли рассмотренный Азовским городским судом Ростовской области 17 января 2023 г. и настоящий иски тождественными, на данное обстоятельство ссылался ответчик», – заметил ВС, который отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко пояснил, что отчуждение доли в праве общей долевой собственности по соглашению об отступном – это распространенный способ обхода преимущественного права покупки. «Но противодействие этому обходу в судебной практике разработано плохо. Нижестоящие суды действительно ошиблись, причем трижды: в первый раз, когда они признали преимущественное право Елены Геращенко нарушенным, между тем как соглашение об отступном было уже расторгнуто, во второй раз – когда внесенные Елене Геращенко на депозит суда денежные средства перечислили не обществу “Лерон”, а Ольге Декиной, хотя кредитором, которому должны были достаться деньги в счет займа, было именно это общество, в третий раз – когда не учли результаты уже прошедшего спора о том же предмете и по тем же основаниям. По этим причинам ВС правомерно судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию», – заключил он.
https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-o-raznitse-mezhdu-dogovorom-kupli-prodazhi-i-soglashenii-ob-otstupnom
Елене Геращенко и Ольге Декиной принадлежат по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В мае 2021 г. Ольга Декина заключила с ООО «Лерон» соглашение об отступном, по условиям которого взамен исполнения обязательства по договору займа от 24 марта 2021 г. она в качестве отступного передала обществу свою долю в праве общей долевой собственности на указанный участок земли. В декабре того же года соглашение об отступном было расторгнуто.
Далее Елена Геращенко обратилась в суд с иском к Ольге Декиной и ООО «Лерон» о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование требований она ссылалась на то, что Ольга Декина нарушила ее право на преимущественную покупку доли путем отчуждения своей доли обществу.
Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что заключенное между ответчиками соглашение об отступном не нарушает права истца как собственника недвижимости, не требует ее предварительного уведомления и не наделяет ее преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет Елене Геращенко возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Впоследствии апелляция поддержала такие выводы.
В свою очередь кассация вернула дело на новое апелляционное рассмотрение в апелляцию, которая вновь оставила в силе решение первой инстанции. Далее кассация вновь вернула дело в апелляционный суд, который впоследствии отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск частично. Апелляция пришла к выводу, что при заключении соглашения об отступном Ольга Декина не известила Елену Геращенко как участника долевой собственности о намерении распорядиться своей долей на недвижимость в пользу ООО «Лерон», тем самым не был соблюден установленный порядок отчуждения спорного имущества, были нарушены права истца. Таким образом, на Елену Геращенко были переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли земельного участка, в пользу Ольги Декиной были взысканы денежные средства, внесенные истцом на депозит судебного департамента, в удовлетворении остальной части иска было отказано. Кассационный суд согласился с этими выводами.
Изучив кассационную жалобу общества «Лерон», Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда, в частности, напомнила со ссылкой на п. 1 ст. 250 ГК РФ, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 Кодекса. Согласно ст. 409 ГК по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денег или передачей иного имущества.
Ссылаясь на п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств», Коллегия также напомнила: если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права. В свою очередь, в п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ вносит на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ деньги в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие средства, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
ВС добавил, что при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в ДКП и в записи о праве в ЕГРН, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Таким образом, перевод прав и обязанностей приобретателя имущества возможен только при наличии соответствующего заключенного договора об отчуждении имущества.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, апелляция установила, что соглашение об отступном 28 мая 2021 г. расторгнуто заключившими его сторонами 21 декабря 2021 г., на момент вынесения апелляционного определения право собственности на долю земельного участка было зарегистрировано за Ольгой Декиной, которая изначально и была ее собственником. Между тем участник долевой собственности, преимущественное право приобретения доли в общей собственности которого нарушено, может заменить только покупателя, а не продавца.
Вопреки разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. № 4, суд взыскал внесенную истцом на депозит суда сумму, подлежащую выплате приобретателю имущества, в пользу лица, которое произвело отчуждение такого имущества. Из резолютивной части апелляционного определения также следует, что на Елену Геращенко переведены права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности, однако в сложившихся отношениях «Лерон» был кредитором, который намеревался получить свое удовлетворения за счет соглашения об отступном, а не покупателем. Между ответчиками не заключался и не исполнялся ДКП.
Кроме того, ВС отметил, что при рассмотрении этого дела апелляционной инстанцией исследовались материалы другого гражданского дела. Вступившим в законную силу решением Азовского горсуда от 17 января 2023 г., постановленным по этому делу, отказано в удовлетворении исковых требований Елены Геращенко к Ольге Декиной и «Лерон» о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по заключенному между ответчиками соглашению об отступном от 28 мая 2021 г.
«Исследовав в судебном заседании материалы данного гражданского дела, суд апелляционной инстанции каких-либо суждений по ним не высказал, не проверил, являются ли рассмотренный Азовским городским судом Ростовской области 17 января 2023 г. и настоящий иски тождественными, на данное обстоятельство ссылался ответчик», – заметил ВС, который отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко пояснил, что отчуждение доли в праве общей долевой собственности по соглашению об отступном – это распространенный способ обхода преимущественного права покупки. «Но противодействие этому обходу в судебной практике разработано плохо. Нижестоящие суды действительно ошиблись, причем трижды: в первый раз, когда они признали преимущественное право Елены Геращенко нарушенным, между тем как соглашение об отступном было уже расторгнуто, во второй раз – когда внесенные Елене Геращенко на депозит суда денежные средства перечислили не обществу “Лерон”, а Ольге Декиной, хотя кредитором, которому должны были достаться деньги в счет займа, было именно это общество, в третий раз – когда не учли результаты уже прошедшего спора о том же предмете и по тем же основаниям. По этим причинам ВС правомерно судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию», – заключил он.
https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-o-raznitse-mezhdu-dogovorom-kupli-prodazhi-i-soglashenii-ob-otstupnom