Установление судом начальной цены залога
Юридическая работа в кредитной организации. 2011. № 1. С. 76-86
В статье речь пойдёт о ситуации, когда банк, выступающий в качестве залогодержателя, обращается в суд с требованием обратить взыскание на заложенное в обеспечение кредитного договора недвижимое имущество. В случае, если суд, рассмотрев это требование, находит его подлежащем удовлетворению, то в этом случае согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» он должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая, по общему правилу, определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.
Проведённый нами анализ судебной практики свидетельствует о том, при применении этой нормы возникает ряд вопросов, которые есть смысл обсудить. Первый из них материально-правовой, остальные процессуальные.
Проведённый нами анализ судебной практики свидетельствует о том, при применении этой нормы возникает ряд вопросов, которые есть смысл обсудить. Первый из них материально-правовой, остальные процессуальные.
***
1. Какую стоимость должен указывать в решении суд — рыночную или ликвидационную?
На первый взгляд этот вопрос решается просто. Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф № 26 от 15.01.1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога, арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Из этого разъяснения следует, что в случае, если указанная в договоре ипотеки оценка залога не соответствует рыночной, то суд, в случае спора об этом между сторонами, может в решении скорректировать договорную оценку до уровня рыночной.
Пример
Между «Социнвестбанком» (залогодержатель) и предпринимателем Ляпустиной А. Ю. (залогодатель) заключён договор залога, согласно которому залогодатель передаёт залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество — жилое помещение. В договоре залога стороны определили стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. Требуя взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество банк представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведённой по запросу банка, из которого следовало, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 819 000 руб. Оценив этот отчёт, суд установил начальную продажную цену имущества на публичных торгах в сумме 1 819 000 руб., поскольку предусмотренная п. 1.3 договора залога стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. не соответствует рыночной его стоимости [i].
Однако в судебной практике встречаются примеры, когда суд считает необходимым руководствоваться не рыночной, а другой ценой.
Пример
Между ОАО «Томскпромтсройбанк» и предпринимателем Заречневым В. Г. был заключён договор о предоставлении кредита. В обеспечение обязательств заёмщика по кредитному договору между сторонами заключён договор об ипотеке, по условиям которого в залог банку передано принадлежащее предпринимателю недвижимое имущество — жилой дом и земельный участок. В ходе судебного разбирательства банк представил в материалы дела отчёт ЗАО «Оценка собственности», согласно которому рыночная стоимость переданного в залог жилого дома составила 7 890 000 руб., в том числе земельного участка — 590 000 руб. Наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости объекта по состоянию на 18.06.2009 составляет 5 700 000 руб. Ответчиком представлен отчёт ООО «Сибирский центр независимой оценки», из которого следует, что рыночная стоимость жилого дома составляет 10 416 000 руб., рыночная стоимость земельного участка — 1 384 000 руб. Иск удовлетворён в полном объёме. Постановлением кассационной инстанции решение суда было оставлено в силе по следующим основаниям. Принимая решение об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его ликвидационной стоимости, указанной в отчёте ЗАО «Оценка собственности», суд первой инстанции указал, что согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Оставляя решение в силе, апелляционный суд указал, что ликвидационная стоимость заложенного имущества, принятая судом первой инстанции для целей определения его начальной продажной цены (жилой дом — 5 110 000 руб., земельный участок — 590 000 руб.) в данном случае определена с учётом рыночной цены имущества, а также с учётом баланса интересов сторон данного спора [ii].
Оценим аргументы суда.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития Р Ф от 20.07.2007 г. № 255, в п. 5 различает стоимость рыночную и ликвидационную. Согласно п. 7 стандарта оценки рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Почему суды применяют ликвидационную стоимость? Всё дело в том, что в случае продажи предмета залога с публичных торгов не выполняется одно из указанных в п. 6 стандартов оценки условий, а именно «на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», под которыми понимается, в том числе, ситуация «принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны».
Более подробно этот нюанс изложен далее в п. 9 стандартов оценки, согласно которому при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Из содержания стандартов можно сделать вывод, что для применения ликвидационной стоимости необходимо выполнение двух условий: (1) собственник вещи обязан её продать, он понуждается к этому силой судебного решения, (2) у него на это мало времени.
Посмотрим, насколько выполняются эти условия при обращении взыскания на предмет залога путём его продажи с публичных торгов.
Первый признак в данном случае не выполняется, поскольку (1) решение суда об обращении взыскания на предмет залога не возлагает на должника обязанность заключить договор купли-продажи заложенной вещи (ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», регламентирующий содержание решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, не содержит указания на такую обязанность), (2) продавцом вещи в ходе публичных торгов является не должник, а судебный пристав-исполнитель [iii]. Говорить о понуждении тут возможно не всегда, поскольку возможны ситуации когда должник сам желает освободиться от лежащего на нём долга, но не имеет за душой иного имущества, кроме предмета залога, и возможно, даже больше, чем банк будет заинтересован в скорейшей продаже вещи.
Второй признак так же весьма сомнителен. Смысл этого признака в предположении, о том, что так как с публичных торгов вещь должна быть продана как можно скорее, то из-за этого не все потенциальные покупатели смогут о ней узнать. С одной стороны, это верно, поскольку реализация вещи происходит в ходе исполнительного производства, срок которого, по общему правилу ограничен двумя месяцами со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что данный признак далеко не универсален. Например, п. 7 стандартов оценки требует определения рыночной стоимости в случае, если на предмет залога взыскание обращается в ходе банкротства должника. Вероятно, это объясняется тем, что не смотря на то, что в случае признания должника банкротом и введения конкурсного производства имущество должника, как правило, реализуется с публичных торгов, в процедурах банкротства срок экспозиции значительно выше, чем в ходе исполнительного производства.
Зададимся вопросом: каковы правовые последствия того, что вещь не будет продана с торгов, поскольку не нашлось достаточного количества покупателей, либо они нашлись, но никто из них во время торгов не смог сделать надбавку против первоначально объявленной цены? В этом случае, согласно ч. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Из этой нормы следует, что отсутствие покупателей и завышеность цены никак не препятствует погашению долга. Кроме того, потребительская ценность заложенной вещи никак не меняется от того, что она реализуется с торгов.
Из изложенного можно сделать следующий вывод: при реализации предмета залога с публичных торгов суд, в случае спора об оценке, должен определять рыночную, а не ликвидационную стоимость. Причина этого в том, что указанные в стандартах оценки условия применения ликвидационной стоимости не соответствуют условиям реализации вещи в ходе публичных торгов. Однако в этом случае уместно поставить вопрос: в каких же тогда случаях применима ликвидационная стоимость? Ответ на этот вопрос выходит как за рамки настоящей статьи, так и за пределы моей компетенции и заслуживает отдельного исследования. Сейчас я могу лишь сказать, что, на мой взгляд, ликвидационная стоимость должна применяться тогда, когда лицо вынуждено продавать вещь побуждаемая к тому причинами не юридическими, а сугубо экономическими, например, из-за прекращения бизнеса, закрытия магазина, в ходе производимой в связи с этим распродажей товаров и т. п. [iv]
***
Далее мы обсудим ряд процессуальных вопросов, возникающих при определении судом первоначальной продажной цены.
1. Что делать стороне спора, если она полагает, что к моменту вынесения судом решения залоговая стоимость имущества, на которое обращается взыскание, изменилась?
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в случае если одна сторона представляет в материалы дела отчёт оценщика или заключение эксперта, содержащих выводы об иной цене, чем та, которая указана в договоре залога, и при этом другая сторона не представляет другого отчёта (заключения), то суды склонны оценивать представленный отчёт (заключение) как достоверное и достаточное доказательство рыночной стоимости предмета залога.
Пример
«…В соответствии с п. 1.4 договора об ипотеке от 05.02.2008 заложенное имущество оценено сторонами на сумму 82 657 810 руб. 00 коп. В связи с существенным изменением рыночной стоимости имущества обществом „Газпромбанк“ представлен отчёт независимого оценщика. Согласно отчёту об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта незавершённого строительства, составленному ООО „Башкомоценка“, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 55 589 000 руб. 00 коп. Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, обществом „Стерлитамак-Моторс“ (залогодатель) в материалы дела не представлено. Таким образом, требование общества „Газпромбанк“ о взыскании с общества „Стерлитамак-Моторс“ задолженности путём обращения взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены этого имущества в сумме 55 589 000 руб. является обоснованным и правомерно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций» [v].
2. В случае, если банк, требуя обращения взыскания на заложенное имущество, первоначально указывает в исковом заявлении оценку залога, содержащуюся в договоре ипотеки, но впоследствии выясняется, что залоговая стоимость изменилась, то требование банка об изменении первоначальной стоимости должно оформляться ходатайством в порядке ст. 49 АПК РФ. Подать такое ходатайство можно только при рассмотрении дела в суде первой инстанции. В судебной практике это обосновывается тем, что в силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. По смыслу этой нормы риск непредставления доказательств в обоснование доводов и возражений относительно предмета спора в суд первой инстанции несёт сторона, не совершившая названное процессуальное действие. По одному из дел суд обратил внимание на то, что обращаясь в порядке ст. 49 АПК РФ с ходатайствами об увеличении размера исковых требований общество «ЮниКредитБанк» размер начальной продажной цены предмета залога, указанной им в исковом заявлении, не изменяло. Довод о существенном занижении продажной цены и необходимости определения рыночной стоимости не был заявлен банком при рассмотрении дела в суде первой инстанции по существу в связи с чем был отклонён судом кассационной инстанции [vi].
3. Что делать стороне спора, если с момента вынесения решения суда, которым была установлена первоначальная продажная стоимость предмета залога изменилась? Сразу необходимо сказать, что обращаться в этом случае к контрагенту с новым иском об установлении начальной продажной цены бесполезно «поскольку в рассматриваемом случае начальная продажная цена была установлена вступившим в законную силу судебным решением, следовательно, по существу исковые требования были направлены на его пересмотр, однако действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не был предусмотрен» [vii].
Поскольку в иске было отказано, то, вероятно, по мнению суда здесь нет тождества исков, в противном случае суд прекратил бы производство по делу. Это действительно так, поскольку второй иск об установлении начальной продажной цены имеет своим основанием иные обстоятельства, чем первоначальный иск. Однако по существу позиция ВАС РФ ошибочна. Продажная цена должна соответствовать рыночной. Суд определяет рыночную цену на момент вынесения решения. Даже при всём своём желании суд не может предусмотреть будущее изменение этой цены. Как следствие было бы вполне разумно допускать предъявление иска об установлении новой продажной цены в случае существенного изменения ранее установленной. Однако поскольку применение такого варианта действий заблокировано Высшим арбитражным судом РФ, то единственный возможный вариант действий в этой ситуации — обжалование решения суда, которым первый раз установлена начальная продажная цена, хотя поскольку в гипотезе ситуации — истечение определённого периода времени с момента вынесения решения, за который цена изменилась, то реализация такой возможности на практике проблематична. Здесь необходимо именно нормативное решение, так как в этой ситуации речь идёт о перераспределении предпринимательского риска между банком и должником [viii].
4. В качестве доказательства изменения стоимости заложенного имущества суды принимают представленный любой стороной отчёт оценщика или заключение эксперта об оценке предмета залога [ix]. По данной категории дел практикуется назначение судебно-бухгалтерских и судебно-оценочных экспертиз, [x] в том числе в случаях, когда в материалах дела имеются представленные сторонами отчёты и заключения [xi], в том числе если в них содержаться различные данные о стоимости заложенного имущества [xii].
Чем нельзя доказывать стоимость? Документами, которые в одностороннем порядке составлены самими участниками спора. В одном из дел Банк ВТБ, оспаривая изменение стоимости имущества, являющегося предметом залога, представил отчёт (экспресс-анализ), произведённый отделом кредитования и анализа рисков Ульяновского филиала банка, согласно которому величина начальной цены должна составлять 16 062 326 руб. 40 коп. Оценивая это доказательство суд указал следующее: «Учитывая, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества существенно отличающееся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства, в качестве доказательств, свидетельствующих о существенном изменении цены, могут быть представлены отчёты независимых оценщиков, составленные в соответствии со статьёй 11 ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. Согласно статье 3 этого Закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Отдел кредитования ОАО Банк ВТБ не относится к субъектам оценочной деятельности. В силу статьи 16 того же Закона оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки» [xiii].
5. Что делать суду, если в деле имеются несколько отчётов оценщика или заключений экспертов, содержащих отличающиеся сведения?
В ряде случаев суды определяют начальную продажную стоимость заложенного имущества по своему внутреннему убеждению с учётом интересов взыскателя и должника [xiv]. В другом случае суд пришёл к правомерному по оценке кассационной инстанции, выводу об обоснованности предложенной залогодателем-должником начальной продажной цены заложенных объектов недвижимости, поскольку представленный им отчёт более приближен по дате его составления к дате рассмотрения дела, а также более соотносим с залоговой стоимостью данного имущества, определённой сторонами в договорах об ипотеке [xv]. При сопоставлении различных экспертных суды могут отдать предпочтение одному заключению перед другим ввиду формального несоответствия последнего требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [xvi].
В случае, когда одна из сторон спора заказывает изготовление отчёта оценщика следует быть очень внимательным при формулировании технического задания на оценку. В одном из дел суд, исследовав представленных залогодателем отчёт оценщика увидел, что в техническом задании на оценку заложенного имущества залогодатель указал, что целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости для внесения в качестве залога для обеспечения кредита ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Как указано в отчёте об оценке, оценщик исходил из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами. Исходя из этого суд сделал правильный вывод о том, что указанная в отчёте об оценке рыночная цена не может быть признана достоверной [xvii].
6. Последний вопрос, который мы разберём: возможен ли спор об установлении начальной продажной цены в апелляционной инстанции?
По общему правилу, суды считают, что нет. Мотивируется это тем, что сторона спора, ставящая вопрос об этом в суд первой инстанции «возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества не высказывала, доказательств изменения цены, либо наличия спора между сторонами относительно цены заложенного имущества не представлял» [xviii]. Если при этом в апелляционный суд представляется отчёт оценщика, то суд его не рассматривает, «поскольку последний не был представлен в суд первой инстанции, при этом уважительных причин, по которым указанный документ не представлялся при рассмотрении спора в суде первой инстанции, ответчиком не приведено» [xix].
Однако этого общего правила в судебной практике делаются исключения в случаях, когда суд первой инстанции отказался назначать экспертизу либо когда обе стороны инициировали спор о начальной продажной цене именно в апелляции [xx].
***
Кратко подведём итоги:
1. Суд, в качестве начальной продажной цены предмета залога, при обращении на него взыскания банком, должен указывать рыночную, а не ликвидационную стоимость этого имущества.
2. При несогласии стороны спора с оценкой заложенного имущества, указанной в договоре ипотеки, стороне необходимо получить экспертное заключение или отчёт оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде. В случае, если другая сторона сделает то же самое, то суд назначит судебную экспертизу, основываясь на выводах которой суд будет решать вопрос о продажной цене.
3. Ставить вопрос об установлении судом начальной продажной стоимости, отличающейся от указанной в договоре залога необходимо в первой инстанции, в апелляции это можно сделать только в виде исключения.
____________________________________________
[i] Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 г. № А07−2587/2007-Г-ПАВ. Аналогичная позиция — см. постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 г. № Ф09−10 102/07-С5.
[ii] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 г. № А67−8067/2009. Аналогичная позиция — постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 по делу № А67−8067/2009 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2.02.2010 г. № 38-В09−9.
[iii] Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 24−26. Скловский К.И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах // Вестник ВАС РФ. 2001. № 9. С. 103−114.
[iv] Надо заметить, что рыночная стоимость предмета залога является далеко не универсальным решением. Например, в 19-м веке в России существовало правило о том, что «при продаже закладов торг начинается с суммы долга» (см. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, Автограф. 2001. С. 331), а действовавший в то время Устав гражданского судопроизводства в ст. 1118 предусматривал норму, согласно которой в случае спора между взыскателем и должником относительно первоначальной цены продажи недвижимого имения на торгах оценка последнего производиться по среднему количеству чистого годового дохода за последние пять лет (см. Свод законов Российской империи. Том 16. Часть 1. Петроград. Издание 1914 года. С. 179).
[v] Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2010 г. № А07−4967/2009.
[vi] Постановление ФАС Уральского округа от 6.11.2008 г. № Ф09−7139/08.
[vii] Определение ВАС РФ от 06.06.2008 г. № 7123/08 № А42−2240/2007.
[viii] Ассоциация российских банков в этой связи предлагает прописать в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» правовой механизм пересмотра начальной продажной стоимости предмета залога. Данный механизм включал бы в себя процедуру обращения судебного пристава — исполнителя или взыскателя в суд за снижением начальной продажной стоимости предмета залога в случае признания первых торгов несостоявшимися". http://realty.dmir.ru/interviews/29 269/ 20.12.2010 г. — интервью председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка Андрея Крысина
[ix] Постановление ФАС Поволжского округа от 3.03.2010 г. № А55−16 293/2008, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2010 г. № А03−5428/2009, постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 г. № Ф09−4212/10-С4.
[x] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2010 г. № А53−17 424/2009. Экспертную оценку предмета залога при обращении на него взыскания предусматривают ГПК Италии (см. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М. НОРМА. 1999. С. 392) и ст. 2078 ФГК (см. Французский гражданский кодекс. СПб. Юридический центр Пресс. 2004. С. 1000.). УГС в ст. 1122−1123предусматривал оценку недвижимого имущества «сведущими людьми», которые назначались в нечётном числе по взаимному согласию взыскателя и должника, а при его отсутствии — судебным приставом из соседних владельцев (см. Свод законов Российской империи. Том 16. Часть 1. Петроград. Издание 1914 года. С. 178−179).
[xi] Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2009 № Ф09−3593/09-С6, постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2009 г. № Ф03−3690/2009, постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 г. № А65−16 430/2008.
[xii] Определение ВАС РФ от 25.06.2008 г. № 7417/08.
[xiii] Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2010 г. № А72−11 951/2009.
[xiv] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1.02.2010 г. № А28−1210/2009.
[xv] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2010 г. № А75−1039/2010.
[xvi] Постановление ФАС Уральского округа ль 23.08.2010 г. № Ф09−5954/10-С6.
[xvii] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 г. № А56−49 980/2009.
[xviii] Постановление ФАС Уральского округа от 19.05.2010 г. № Ф09−3419/10-С6.
[xix] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5.05.2010 г. № А53−27 438. Аналогичная позиция — см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 г. № А32−17 279/2009, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2009 г. № А32−1918/2008. Поддержка этой позиции на уровне тройки суде ВАС РФ — см. Определение ВАС РФ от 5.03.2010 г. № ВАС-2108/10.
[xx] Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2009 г. № Ф09−3593/09-С6, постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2008 № Ф09−10 380/07-С5.
1. Какую стоимость должен указывать в решении суд — рыночную или ликвидационную?
На первый взгляд этот вопрос решается просто. Согласно п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Р Ф № 26 от 15.01.1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога, арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Из этого разъяснения следует, что в случае, если указанная в договоре ипотеки оценка залога не соответствует рыночной, то суд, в случае спора об этом между сторонами, может в решении скорректировать договорную оценку до уровня рыночной.
Пример
Между «Социнвестбанком» (залогодержатель) и предпринимателем Ляпустиной А. Ю. (залогодатель) заключён договор залога, согласно которому залогодатель передаёт залогодержателю принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество — жилое помещение. В договоре залога стороны определили стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. Требуя взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество банк представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, проведённой по запросу банка, из которого следовало, что рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 819 000 руб. Оценив этот отчёт, суд установил начальную продажную цену имущества на публичных торгах в сумме 1 819 000 руб., поскольку предусмотренная п. 1.3 договора залога стоимость предмета залога в сумме 680 000 руб. не соответствует рыночной его стоимости [i].
Однако в судебной практике встречаются примеры, когда суд считает необходимым руководствоваться не рыночной, а другой ценой.
Пример
Между ОАО «Томскпромтсройбанк» и предпринимателем Заречневым В. Г. был заключён договор о предоставлении кредита. В обеспечение обязательств заёмщика по кредитному договору между сторонами заключён договор об ипотеке, по условиям которого в залог банку передано принадлежащее предпринимателю недвижимое имущество — жилой дом и земельный участок. В ходе судебного разбирательства банк представил в материалы дела отчёт ЗАО «Оценка собственности», согласно которому рыночная стоимость переданного в залог жилого дома составила 7 890 000 руб., в том числе земельного участка — 590 000 руб. Наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости объекта по состоянию на 18.06.2009 составляет 5 700 000 руб. Ответчиком представлен отчёт ООО «Сибирский центр независимой оценки», из которого следует, что рыночная стоимость жилого дома составляет 10 416 000 руб., рыночная стоимость земельного участка — 1 384 000 руб. Иск удовлетворён в полном объёме. Постановлением кассационной инстанции решение суда было оставлено в силе по следующим основаниям. Принимая решение об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его ликвидационной стоимости, указанной в отчёте ЗАО «Оценка собственности», суд первой инстанции указал, что согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, не является представлением рыночной стоимости, а является ликвидационной. Оставляя решение в силе, апелляционный суд указал, что ликвидационная стоимость заложенного имущества, принятая судом первой инстанции для целей определения его начальной продажной цены (жилой дом — 5 110 000 руб., земельный участок — 590 000 руб.) в данном случае определена с учётом рыночной цены имущества, а также с учётом баланса интересов сторон данного спора [ii].
Оценим аргументы суда.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития Р Ф от 20.07.2007 г. № 255, в п. 5 различает стоимость рыночную и ликвидационную. Согласно п. 7 стандарта оценки рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Почему суды применяют ликвидационную стоимость? Всё дело в том, что в случае продажи предмета залога с публичных торгов не выполняется одно из указанных в п. 6 стандартов оценки условий, а именно «на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», под которыми понимается, в том числе, ситуация «принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны».
Более подробно этот нюанс изложен далее в п. 9 стандартов оценки, согласно которому при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Из содержания стандартов можно сделать вывод, что для применения ликвидационной стоимости необходимо выполнение двух условий: (1) собственник вещи обязан её продать, он понуждается к этому силой судебного решения, (2) у него на это мало времени.
Посмотрим, насколько выполняются эти условия при обращении взыскания на предмет залога путём его продажи с публичных торгов.
Первый признак в данном случае не выполняется, поскольку (1) решение суда об обращении взыскания на предмет залога не возлагает на должника обязанность заключить договор купли-продажи заложенной вещи (ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», регламентирующий содержание решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, не содержит указания на такую обязанность), (2) продавцом вещи в ходе публичных торгов является не должник, а судебный пристав-исполнитель [iii]. Говорить о понуждении тут возможно не всегда, поскольку возможны ситуации когда должник сам желает освободиться от лежащего на нём долга, но не имеет за душой иного имущества, кроме предмета залога, и возможно, даже больше, чем банк будет заинтересован в скорейшей продаже вещи.
Второй признак так же весьма сомнителен. Смысл этого признака в предположении, о том, что так как с публичных торгов вещь должна быть продана как можно скорее, то из-за этого не все потенциальные покупатели смогут о ней узнать. С одной стороны, это верно, поскольку реализация вещи происходит в ходе исполнительного производства, срок которого, по общему правилу ограничен двумя месяцами со дня возбуждения исполнительного производства (ч. 1 ст. 36 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что данный признак далеко не универсален. Например, п. 7 стандартов оценки требует определения рыночной стоимости в случае, если на предмет залога взыскание обращается в ходе банкротства должника. Вероятно, это объясняется тем, что не смотря на то, что в случае признания должника банкротом и введения конкурсного производства имущество должника, как правило, реализуется с публичных торгов, в процедурах банкротства срок экспозиции значительно выше, чем в ходе исполнительного производства.
Зададимся вопросом: каковы правовые последствия того, что вещь не будет продана с торгов, поскольку не нашлось достаточного количества покупателей, либо они нашлись, но никто из них во время торгов не смог сделать надбавку против первоначально объявленной цены? В этом случае, согласно ч. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Из этой нормы следует, что отсутствие покупателей и завышеность цены никак не препятствует погашению долга. Кроме того, потребительская ценность заложенной вещи никак не меняется от того, что она реализуется с торгов.
Из изложенного можно сделать следующий вывод: при реализации предмета залога с публичных торгов суд, в случае спора об оценке, должен определять рыночную, а не ликвидационную стоимость. Причина этого в том, что указанные в стандартах оценки условия применения ликвидационной стоимости не соответствуют условиям реализации вещи в ходе публичных торгов. Однако в этом случае уместно поставить вопрос: в каких же тогда случаях применима ликвидационная стоимость? Ответ на этот вопрос выходит как за рамки настоящей статьи, так и за пределы моей компетенции и заслуживает отдельного исследования. Сейчас я могу лишь сказать, что, на мой взгляд, ликвидационная стоимость должна применяться тогда, когда лицо вынуждено продавать вещь побуждаемая к тому причинами не юридическими, а сугубо экономическими, например, из-за прекращения бизнеса, закрытия магазина, в ходе производимой в связи с этим распродажей товаров и т. п. [iv]
***
Далее мы обсудим ряд процессуальных вопросов, возникающих при определении судом первоначальной продажной цены.
1. Что делать стороне спора, если она полагает, что к моменту вынесения судом решения залоговая стоимость имущества, на которое обращается взыскание, изменилась?
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в случае если одна сторона представляет в материалы дела отчёт оценщика или заключение эксперта, содержащих выводы об иной цене, чем та, которая указана в договоре залога, и при этом другая сторона не представляет другого отчёта (заключения), то суды склонны оценивать представленный отчёт (заключение) как достоверное и достаточное доказательство рыночной стоимости предмета залога.
Пример
«…В соответствии с п. 1.4 договора об ипотеке от 05.02.2008 заложенное имущество оценено сторонами на сумму 82 657 810 руб. 00 коп. В связи с существенным изменением рыночной стоимости имущества обществом „Газпромбанк“ представлен отчёт независимого оценщика. Согласно отчёту об определении рыночной и ликвидационной стоимости объекта незавершённого строительства, составленному ООО „Башкомоценка“, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 55 589 000 руб. 00 коп. Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, обществом „Стерлитамак-Моторс“ (залогодатель) в материалы дела не представлено. Таким образом, требование общества „Газпромбанк“ о взыскании с общества „Стерлитамак-Моторс“ задолженности путём обращения взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены этого имущества в сумме 55 589 000 руб. является обоснованным и правомерно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций» [v].
2. В случае, если банк, требуя обращения взыскания на заложенное имущество, первоначально указывает в исковом заявлении оценку залога, содержащуюся в договоре ипотеки, но впоследствии выясняется, что залоговая стоимость изменилась, то требование банка об изменении первоначальной стоимости должно оформляться ходатайством в порядке ст. 49 АПК РФ. Подать такое ходатайство можно только при рассмотрении дела в суде первой инстанции. В судебной практике это обосновывается тем, что в силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. По смыслу этой нормы риск непредставления доказательств в обоснование доводов и возражений относительно предмета спора в суд первой инстанции несёт сторона, не совершившая названное процессуальное действие. По одному из дел суд обратил внимание на то, что обращаясь в порядке ст. 49 АПК РФ с ходатайствами об увеличении размера исковых требований общество «ЮниКредитБанк» размер начальной продажной цены предмета залога, указанной им в исковом заявлении, не изменяло. Довод о существенном занижении продажной цены и необходимости определения рыночной стоимости не был заявлен банком при рассмотрении дела в суде первой инстанции по существу в связи с чем был отклонён судом кассационной инстанции [vi].
3. Что делать стороне спора, если с момента вынесения решения суда, которым была установлена первоначальная продажная стоимость предмета залога изменилась? Сразу необходимо сказать, что обращаться в этом случае к контрагенту с новым иском об установлении начальной продажной цены бесполезно «поскольку в рассматриваемом случае начальная продажная цена была установлена вступившим в законную силу судебным решением, следовательно, по существу исковые требования были направлены на его пересмотр, однако действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не был предусмотрен» [vii].
Поскольку в иске было отказано, то, вероятно, по мнению суда здесь нет тождества исков, в противном случае суд прекратил бы производство по делу. Это действительно так, поскольку второй иск об установлении начальной продажной цены имеет своим основанием иные обстоятельства, чем первоначальный иск. Однако по существу позиция ВАС РФ ошибочна. Продажная цена должна соответствовать рыночной. Суд определяет рыночную цену на момент вынесения решения. Даже при всём своём желании суд не может предусмотреть будущее изменение этой цены. Как следствие было бы вполне разумно допускать предъявление иска об установлении новой продажной цены в случае существенного изменения ранее установленной. Однако поскольку применение такого варианта действий заблокировано Высшим арбитражным судом РФ, то единственный возможный вариант действий в этой ситуации — обжалование решения суда, которым первый раз установлена начальная продажная цена, хотя поскольку в гипотезе ситуации — истечение определённого периода времени с момента вынесения решения, за который цена изменилась, то реализация такой возможности на практике проблематична. Здесь необходимо именно нормативное решение, так как в этой ситуации речь идёт о перераспределении предпринимательского риска между банком и должником [viii].
4. В качестве доказательства изменения стоимости заложенного имущества суды принимают представленный любой стороной отчёт оценщика или заключение эксперта об оценке предмета залога [ix]. По данной категории дел практикуется назначение судебно-бухгалтерских и судебно-оценочных экспертиз, [x] в том числе в случаях, когда в материалах дела имеются представленные сторонами отчёты и заключения [xi], в том числе если в них содержаться различные данные о стоимости заложенного имущества [xii].
Чем нельзя доказывать стоимость? Документами, которые в одностороннем порядке составлены самими участниками спора. В одном из дел Банк ВТБ, оспаривая изменение стоимости имущества, являющегося предметом залога, представил отчёт (экспресс-анализ), произведённый отделом кредитования и анализа рисков Ульяновского филиала банка, согласно которому величина начальной цены должна составлять 16 062 326 руб. 40 коп. Оценивая это доказательство суд указал следующее: «Учитывая, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества существенно отличающееся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства, в качестве доказательств, свидетельствующих о существенном изменении цены, могут быть представлены отчёты независимых оценщиков, составленные в соответствии со статьёй 11 ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. Согласно статье 3 этого Закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Отдел кредитования ОАО Банк ВТБ не относится к субъектам оценочной деятельности. В силу статьи 16 того же Закона оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица — заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки» [xiii].
5. Что делать суду, если в деле имеются несколько отчётов оценщика или заключений экспертов, содержащих отличающиеся сведения?
В ряде случаев суды определяют начальную продажную стоимость заложенного имущества по своему внутреннему убеждению с учётом интересов взыскателя и должника [xiv]. В другом случае суд пришёл к правомерному по оценке кассационной инстанции, выводу об обоснованности предложенной залогодателем-должником начальной продажной цены заложенных объектов недвижимости, поскольку представленный им отчёт более приближен по дате его составления к дате рассмотрения дела, а также более соотносим с залоговой стоимостью данного имущества, определённой сторонами в договорах об ипотеке [xv]. При сопоставлении различных экспертных суды могут отдать предпочтение одному заключению перед другим ввиду формального несоответствия последнего требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [xvi].
В случае, когда одна из сторон спора заказывает изготовление отчёта оценщика следует быть очень внимательным при формулировании технического задания на оценку. В одном из дел суд, исследовав представленных залогодателем отчёт оценщика увидел, что в техническом задании на оценку заложенного имущества залогодатель указал, что целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости для внесения в качестве залога для обеспечения кредита ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Как указано в отчёте об оценке, оценщик исходил из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами. Исходя из этого суд сделал правильный вывод о том, что указанная в отчёте об оценке рыночная цена не может быть признана достоверной [xvii].
6. Последний вопрос, который мы разберём: возможен ли спор об установлении начальной продажной цены в апелляционной инстанции?
По общему правилу, суды считают, что нет. Мотивируется это тем, что сторона спора, ставящая вопрос об этом в суд первой инстанции «возражений относительно начальной продажной цены заложенного имущества не высказывала, доказательств изменения цены, либо наличия спора между сторонами относительно цены заложенного имущества не представлял» [xviii]. Если при этом в апелляционный суд представляется отчёт оценщика, то суд его не рассматривает, «поскольку последний не был представлен в суд первой инстанции, при этом уважительных причин, по которым указанный документ не представлялся при рассмотрении спора в суде первой инстанции, ответчиком не приведено» [xix].
Однако этого общего правила в судебной практике делаются исключения в случаях, когда суд первой инстанции отказался назначать экспертизу либо когда обе стороны инициировали спор о начальной продажной цене именно в апелляции [xx].
***
Кратко подведём итоги:
1. Суд, в качестве начальной продажной цены предмета залога, при обращении на него взыскания банком, должен указывать рыночную, а не ликвидационную стоимость этого имущества.
2. При несогласии стороны спора с оценкой заложенного имущества, указанной в договоре ипотеки, стороне необходимо получить экспертное заключение или отчёт оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде. В случае, если другая сторона сделает то же самое, то суд назначит судебную экспертизу, основываясь на выводах которой суд будет решать вопрос о продажной цене.
3. Ставить вопрос об установлении судом начальной продажной стоимости, отличающейся от указанной в договоре залога необходимо в первой инстанции, в апелляции это можно сделать только в виде исключения.
____________________________________________
[i] Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 г. № А07−2587/2007-Г-ПАВ. Аналогичная позиция — см. постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 г. № Ф09−10 102/07-С5.
[ii] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 г. № А67−8067/2009. Аналогичная позиция — постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2010 по делу № А67−8067/2009 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2.02.2010 г. № 38-В09−9.
[iii] Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 24−26. Скловский К.И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах // Вестник ВАС РФ. 2001. № 9. С. 103−114.
[iv] Надо заметить, что рыночная стоимость предмета залога является далеко не универсальным решением. Например, в 19-м веке в России существовало правило о том, что «при продаже закладов торг начинается с суммы долга» (см. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, Автограф. 2001. С. 331), а действовавший в то время Устав гражданского судопроизводства в ст. 1118 предусматривал норму, согласно которой в случае спора между взыскателем и должником относительно первоначальной цены продажи недвижимого имения на торгах оценка последнего производиться по среднему количеству чистого годового дохода за последние пять лет (см. Свод законов Российской империи. Том 16. Часть 1. Петроград. Издание 1914 года. С. 179).
[v] Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2010 г. № А07−4967/2009.
[vi] Постановление ФАС Уральского округа от 6.11.2008 г. № Ф09−7139/08.
[vii] Определение ВАС РФ от 06.06.2008 г. № 7123/08 № А42−2240/2007.
[viii] Ассоциация российских банков в этой связи предлагает прописать в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» правовой механизм пересмотра начальной продажной стоимости предмета залога. Данный механизм включал бы в себя процедуру обращения судебного пристава — исполнителя или взыскателя в суд за снижением начальной продажной стоимости предмета залога в случае признания первых торгов несостоявшимися". http://realty.dmir.ru/interviews/29 269/ 20.12.2010 г. — интервью председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка Андрея Крысина
[ix] Постановление ФАС Поволжского округа от 3.03.2010 г. № А55−16 293/2008, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2010 г. № А03−5428/2009, постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 г. № Ф09−4212/10-С4.
[x] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2010 г. № А53−17 424/2009. Экспертную оценку предмета залога при обращении на него взыскания предусматривают ГПК Италии (см. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М. НОРМА. 1999. С. 392) и ст. 2078 ФГК (см. Французский гражданский кодекс. СПб. Юридический центр Пресс. 2004. С. 1000.). УГС в ст. 1122−1123предусматривал оценку недвижимого имущества «сведущими людьми», которые назначались в нечётном числе по взаимному согласию взыскателя и должника, а при его отсутствии — судебным приставом из соседних владельцев (см. Свод законов Российской империи. Том 16. Часть 1. Петроград. Издание 1914 года. С. 178−179).
[xi] Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2009 № Ф09−3593/09-С6, постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2009 г. № Ф03−3690/2009, постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 г. № А65−16 430/2008.
[xii] Определение ВАС РФ от 25.06.2008 г. № 7417/08.
[xiii] Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2010 г. № А72−11 951/2009.
[xiv] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1.02.2010 г. № А28−1210/2009.
[xv] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2010 г. № А75−1039/2010.
[xvi] Постановление ФАС Уральского округа ль 23.08.2010 г. № Ф09−5954/10-С6.
[xvii] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 г. № А56−49 980/2009.
[xviii] Постановление ФАС Уральского округа от 19.05.2010 г. № Ф09−3419/10-С6.
[xix] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5.05.2010 г. № А53−27 438. Аналогичная позиция — см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 г. № А32−17 279/2009, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2009 г. № А32−1918/2008. Поддержка этой позиции на уровне тройки суде ВАС РФ — см. Определение ВАС РФ от 5.03.2010 г. № ВАС-2108/10.
[xx] Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2009 г. № Ф09−3593/09-С6, постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2008 № Ф09−10 380/07-С5.