Закон «О государственной регистрации недвижимости»: что изменилось?

Экономика и жизнь. 2017. № 2.

1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – новый закон), который пришёл на смену двум законам: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – старый закон о регистрации) и «О государственном кадастре недвижимости» (далее – старый закон о кадастре). При этом старый закон о регистрации с 1.01.2017 утрачивает силу за исключением одной статьи 31.1, которая прекращает действие 1.01.2020 г. Старый закон о кадастре продолжает действовать в существенно обновлённой редакции — из него исключены все нормы о кадастровом учёте и теперь этот закон, как сказано в его
ч. 1 ст. 1 «регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров».

Причины появления нового закона состоят в необходимости устранить недостатки ранее действовавшей регистрационно-учётной системы: неудобство и дороговизна двух реестров, дублирование и противоречивость их сведений. Следствием этого должно явиться устранение разрыва между кадастровым учётом как учётом объекта и регистрационным учётом как учётом прав на объекты, упрощение и ускорение регистрационных и учётных процедур, снижение риски операций на рынке недвижимости. 

Далее в статье пойдёт речь о том, что нового, важного и полезного в новом законе по сравнению со старыми законами.

  1. Появляется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он объединяет ранее существовавшие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости. ЕГРН состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ (сведения о них ранее содержались в кадастре недвижимости). Прежние реестры велись на электронных и бумажных носителях. ЕГРН ведётся в электронном виде. В бумажном виде будут храниться только реестровые дела.
  2. Появляются новые объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учёту и права на которые регистрируются: машино-места, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс. Машино-места учитываются в ЕГРН и регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости. Учёт единого недвижимого комплекса и регистрация права на него проводится в двух случаях: (1) завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве такого комплекса, (2) объединение по заявлению собственника учтённых и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически либо расположены на одном земельном участке. Зарегистрировать право собственности на предприятие как имущественный комплекс можно только после учёта и госрегистрации прав на каждый объект, который входит в его состав.

В ЕГРН, в отличие от прежних реестров, включается информация о территориях опережающего социально-экономического развития, зонах территориального развития в РФ, об игорных зонах, лесничествах, лесопарках, охотничьих угодьях. Кроме того, ЕГРН содержаться история операций с объектами, все внесённые в него изменения будут сохраняться, эти данные будут отражаться в выписке из ЕГРН. Это будет полезно для проверки юридической чистоты объекта при совершении сделки с ним.

  1. Учётом объектов и регистрацией прав занимается только Росреестр. Кадастровых палат, которые ранее занимались кадастровым учётом, больше нет.  
  2. Кадастровый учёт объектов и регистрация прав будет проводиться как одновременно, так и отдельно

Старые законы одновременное осуществление учёта и регистрации не предусматривали. Согласно новому закону, если сведений об объекте нет в ЕГРН, его учёт в кадастре и регистрация прав осуществляются одновременно в случае создания объекта недвижимости, прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, образование или прекращение существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие госрегистрации. Без проведения одновременного кадастрового учёта происходит регистрация перехода права собственности и подтверждение ранее возникших прав. Новый закон так же знает ситуации, при которых кадастровый учёт осуществляется без одновременного проведения регистрации прав. К ним относятся создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН, изменение основных характеристик объекта недвижимости.

  1. Изменены правила обращения с заявлением о кадастровом учёте недвижимости и госрегистрации прав. Ранее заявление о постановке на учёт могло подать любое лицо. В новом законе перечень заявителей зависит от того, как проводится учёт и регистрация — одновременно или раздельно. Например, при одновременном осуществлении учёта и регистрации заявление в отношении построенного объекта могут подать собственник или законный владелец земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, при учёте в кадастре без одновременной госрегистрации — орган государственной власти, местного самоуправления, выдавшие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ранее заявления о кадастровом учёте и регистрации подавались по месту расположения объекта в пределах кадастрового и регистрационного округа. По новому закону при личном обращении место подачи заявления и документов не зависит от места нахождения объекта недвижимости.

По старому закону о регистрации основанием для отказа в приёме являлось наличие в поданных на регистрацию документах подчисток, приписок, зачёркнутых слов и иных не оговоренных исправлений, подача документов, исполненных карандашом, а также документов с серьёзными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. В новом законе эти обстоятельства являются основанием для возврата документов без рассмотрения. Помимо этого, оставить заявление без рассмотрения регистратор может в случае неправильного формата электронных документов, отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учёте объекта или регистрации прав.

 Отказ в приёме документов в старом законе о кадастре не был предусмотрен, а в старом законе о регистрации был запрещён. По новому закону в приёме документов будет отказано, если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт).

Ранее при отправке документов на регистрацию почтой заверить у нотариуса было необходимо только подпись гражданина на заявлении. Новый закон обязывает заверять у нотариуса весь пакет посылаемых документов.

  1. Уточнены основания приостановления кадастрового учёта и госрегистрации по решению регистратора. Ранее старые законы предусматривали каждый свой перечень оснований для приостановки и отказе в регистрации. Одним из оснований для отказа каждый закон называл неустранение причин приостановки. В новом Законе все ранее существовавшие причины для приостановки и отказа объединены в один перечень оснований для приостановки (по сравнению с действующими основаниями, этот список значительно увеличен — в нем указано 55 оснований). Данный перечень объединил перечни содержащиеся в старых законах, уточнил эти основания, кроме того, добавил новые.

Основание для отказа в регистрации или учёте по новому закону только одно — если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав. Среди новых оснований для приостановки стоит отметить следующие:  ничтожность сделки, на основании которой возникает регистрируемое право, созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешённого использования земельного участка, на котором он создан (создаётся), или не соответствует градостроительному регламенту, земельный участок, на котором создан (создаётся) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта; помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест).

Следует так же обратить внимание на увеличение сроков приостановления. Ранее регистрация прав по решению регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя — на три месяца. Новый закон эти сроки увеличил. Они составят: три месяца — по решению регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления); шесть месяцев — по инициативе заявителя.

  1. Новые основания для прекращения учёта и регистрации. Новый закон предусматривает новое основание для прекращения кадастрового учёта и регистрации прав: прекращение регистрации возможно по заявлению нотариуса, если документы на регистрацию подавал он. если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, то прекращение государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).
  2. Сокращён общий срок кадастрового учёта и госрегистрации прав.  Если ранее общий срок осуществления учёта объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав на него составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. При одновременной подаче документов для проведения кадастрового учёта и госрегистрации срок госрегистрации прав исчисляется со дня внесения сведений в кадастр недвижимости, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней. Согласно новому Закону (ч. 1 ст. 16) общий срок осуществления учёта объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращён. При подаче документов в Росреестр он составит: 5 рабочих дней — для кадастрового учёта; 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учёта и госрегистрации; 7 рабочих дней — для госрегистрации прав. Если документы представляются через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учёта и регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
  3. Представление сведений из Реестра. Здесь два новшества. Первое: если по старым законам о регистрации и кадастре сведения из реестров предоставлялись в срок пять рабочих дней, то по новому закону в три рабочих дня со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений. Второе: увеличился объём информации, который предоставляется арбитражным управляющим в делах о банкротстве. Если раньше им предоставлялись сведения только о содержании правоустанавливающих документов и обобщённые сведения о правах должника на объекты недвижимого имущества то новый закон дополнил этот список сведениями в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, причём теперь такие сведения предоставляются не только в отношении должника, но также в отношении лиц, входящих в состав органов управления должника, и лиц, контролирующих должника. Это поможет арбитражным управляющим бороться с выводом активов должников.
  4. Новые правила исправления ошибок, содержащихся в реестре. Указанные в старом законе о кадастре «ошибки в сведениях» теперь называются «реестровыми ошибками». Стоит отметить два новых правила: исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости – это означает запрет снятия земельного участка с кадастрового учёта, что всегда признавалось не допустимым в практике арбитражных судов, однако было широко распространено в практике судов общей юрисдикции. Отдельно, ввиду её особой значимости, закон выделил порядок исправления самой распространённой и конфликтной реестровой ошибки — ошибки в описании местоположения границ земельного участка, что на правки чаще всего имеет место в виде пересечения и наложения границ. Теперь суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков.
  5. В части ответственности за нарушения в ходе регистрации есть два нововведения. Первое: по старому закону при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. По-новому закону орган регистрации прав не несёт ответственность за убытки, причинённые в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Второе: ограничен размер ответственности за неисполнение решения суда (эта норма будет действовать с 1.01.2020). По старому закону о регистрации собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счёт казны Российской Федерации в случае, если по не зависящим от них причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причинённого в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. По новому закону это право принадлежит не всем субъектам права, а только гражданам, утратившим не любое жилое помещение, а только единственное, при этом если взыскание не производилось не по любой причине, а только в случае прекращения существования должника (смерть гражданина или исключения юридического лица из ЕГРЮЛ), как следствие, отпала необходимость ждать год, как было положено по старому закону о регистрации.

Выводы. В новом законе:

  1. Ощутимо снизилось количества препятствий для регистрации и кадастрового учёта: снижено количество представляемых документов, ускорены регистрационно-учётные процедуры, они более подробно регламентированы для того, чтобы меньше оставлять на усмотрение чиновникам. Новый закон ввёл боле подробные и систематизированные правила, которые раньше были разбросаны по различным нормативным актам и судебной практике: о кадастровом учёте при уточнении границ земельного участка, учёте части объекта, всё больше документов Росреестр обязан запрашивать самостоятельно.
  2. Увеличена ценность обращения к нотариусу: быстрее регистрация, нет проверки Росреестром юридической чистоты документов, что снижает риск приостановки и отказа в регистрации.
  3. Усилен контроль Росреестра за строительством: подробно прописаны основания для приостановки при нарушении порядка возведения объектов, обязанность информировать компетентные органы о выявленных нарушениях при строительстве.
  4. Выражена ориентация на электронный документооборот. Это позволит ускорить регистрационно-учётные процедуры и разгрузить бумажные архивы.

В цело новый закон заслуживает положительной оценки. Как он будет работать покажет практика.

Газетный вариант: Новый Закон о госрегистрации недвижимости. Что изменилось ЭЖ. 2017 № 2

Leave A Comment

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *